深圳招商地产——故意压抑利润等待股权激励？

　　
与万科管理层的幸运相比，招商地产正在焦急等待股权激励。同样，相映成趣的是，与万科实施了股权激励的业绩
“激进”相比，没有实施股权激励的招商地产，业绩相当保守。
　　自2004年以来，在房地产全行业整体大幅增长的背景之下，招商地产的房地产销售结算面积、房地产销售收入逐年下滑，仅仅是受惠于同期房价不断上涨，招商地产的净利润保持了一定的增长。
　　2004-2006年，招商地产的房地产销售结算面积分别为29.27万平方米、21.12万平方米、16.45万平方米，呈现逐年下降的趋势。由于招商地产的主营收入中包含了持有物业租赁、园区供水供电收入等，剔除这些部分，招商地产2004-2006年房地产销售收入分别为21.67亿、16.62亿、16.03亿，亦是逐年下降。
　　2005、2006年，招商地产的净利润分别为4.22亿、5.68亿，净利润增长率分别为17%、34%。利润额和增长率远逊于万科。2007年第一季度甚至出现利润下降，第一季度招商地产净利润6500万，同比下降13.62%。
　　2004-2006年，房地产行业整体全面大幅增长，房价不断升高，招商地产自身的总资产规模亦在不断扩大，而招商地产的房地产销售收入却在不断降低？
　　招商地产存在大量未分配利润。至2006年末，招商地产总股本6.3亿股，2006年末，每股净利润为0.92元，而每股未分配利润达2.48元，每股公积金2.4元，也就是说2006年末，招商地产的未分配利润与公积金合计达到30.7亿，这一金额相当于2006年年度净利润的5.4倍。
　　另外，通过放慢销售节奏，压低已销售房地产的结转比例，招商地产逐年压抑利润。
　　招商地产2006年规划建筑面积417万平方米，当年开工在建面积111.68万平方米，而当年仅实现销售24.67万平方米，销售面积只占当年开工面积的22%，已销售的仅结转16.45万平方米，结转面积/销售面积为67%。
　　可以对比的是万科，同样在2006年，万科实现竣工面积327万平方米，实现销售322万平方米，结转销售面积289万平方米，结算面积/销售面积达到约90%。万科采取的是大面积竣工，迅速全面实现销售，高比例结转收入。这是在房价上涨、房地产旺销的形势下迅速占领市场、获取利润的符合逻辑的行为。而招商地产2006年采取的则是相反：开工量不足规划建筑面积的1/4，实现销售的房地产产品只约占在建面积的1/5，然后只结转已销售面积的2/3。显然，招商地产并不急于实现销售、结转利润。
　　资金成为制约房地产发展的关键瓶颈之一，招商地产为何存留大量未分配利润而不用于开拓？为何并不急于实现销售、结转利润？一位基金经理在对招商地产做了调研之后得出的结论是：招商地产正在等待股权激励，股权激励设计方案一般会以未来一至数年的销售、利润指标作为关键考核指标
(如万科方案)，压抑利润可能为未来股权激励创造条件。
　　管理层的这一策略将可能大大迟滞招商地产的布局。
　　事实上，相较于2004年，其后的两年，招商地产显得相当保守。年度土地储备量的大小在一定程度上表明房地产企业的进取与否。2004年，招商地产显示出强劲的发展姿态，当年耗资约27亿，获得超过106万平方米的土地储备；而在房价全面上涨，住宅供不应求、房地产行业形势全面向好的2005年，招商地产仅新增土地储备27万平方米；2006年，在其他房地产快速扩张的压力之下，招商地产亦仅新增土地储备89万平方米，只相当于万科同期的7%。
　　面对房地产企业的黄金时代，招商地产依然不愠不火。今年　www.１６3164.com 3月底，招商地产总经理林少斌对记者表示，招商地产无意于追求高速增长，希望每年保持20%的增长，长期持续，股东的投资收益会超过巴菲特。